文/图 半岛全媒体首席记者 赵永宝
“昔孟母，择邻处”，为子成才三迁其家；“今父母，择校居”，为让孩子接受更好的教育，宁愿买下一处“老破小”的学区房。
梳理我们按部就班的人生节奏，抛开那些让人气喘吁吁的工作，也许，只有为娃换学区房这事儿，算是为循规蹈矩的生活添了一点波澜……
(资料图)
冷静的学区房
翻看刘姐近半年的朋友圈，你不会觉得她是一名房产中介。
她更多分享的是猫猫狗狗的生活日常，有自己的公号，致力于保护救助小动物，已有985篇原创内容。而进入她的微信群，则是另一番景象：这是一个学区房群，有159名成员，平时几乎只有刘姐自己发言，“必看好房”“房东急售”“白菜价甩卖了”……多的时候，她一天分享十几条房产信息，一周下来，找她咨询的不超过5个，带看量为0。
她还在等，同许多和她一样在疫情中坚守了三年的中介，在今年2月份迎来短暂的“小阳春”。虽然市场又快速归于沉寂，不过她坚信春天来了，大地终会回暖，只是这个过程比想象中漫长一些。
那个时候已经回不去了
48岁的刘姐曾是一名医生。很多人会问，这么好的职业为啥改卖房子了？她说，尽管当时辞职有点“任性”，但自己从没有后悔过。“卖房子最重要的是自由啊，而且给自己买到了好房子，帮朋友买到了好房子，还有不菲的收入。”
刘姐2008年入行，一直在青岛的著名学区房片区——市南中片、东一片区从事二手房销售。作为一名学区房“老中介”，见惯了市场的跌宕起伏，可同事最近成交的一套房，还是给了她不小的震撼。
“这是一个在三楼50平方米左右的套二房子，前些年卖到300万元是不成问题的。我之前成交过一套同样户型二楼的房子，当时的成交价是298万元。”刘姐说，房子位于八大关，属于嘉峪关学校学区。这所学校跟青岛市实验小学（江苏路小学）一样，是岛城名校，不管教育质量还是历史底蕴，都是屈指可数的，地理位置也是不可复制的。
这套房不光享有一所好学校，还坐拥一个风景区，很多买家会把这里当作养老的地方，可以说兼顾了居住、上学和养老。
房东一开始报的价格是280万元，“这个价钱是合理的，因为嘉峪关学区房源历来就少，没有可比性。‘想要就这个价，不要我也不愁卖’，这就是很多房东的心态。”刘姐说道。
“后来，房东说急用钱，价格降到了240万元。这个价格也不是甩卖，还算正常价。”结果前前后后挂了3个月没有动静，房东再一次降价，到了220万元。“按理说价格已经很合适了，放在两年前，这个价钱瞬间就能秒杀。单价4万元出头，跟东海一路差不多了。”
因为房东确实着急而且只要现金，价格最终猛降到了165万元。这时候来了一个客户，“一听价钱，房都不想看了，直接就要定。但我们还是带他去看了房子，几天时间就过户了。”刘姐说，房东是生意人，自己一点都不后悔，“他说我急着用钱，这个钱我拿到手就可以周转资金。”
尽管是极端个案，但也在一定程度上反映了如今市场浓重的观望情绪。
4月12日上午8点45分，刘姐和记者乘地铁3号线从延安三路站来到人民会堂站。出站前行几步，便来到太平路小学，这所学校与大海一路之隔，不算宽敞的校园里，几棵高大粗壮的松树沐浴在海风中，诉说着悠悠岁月。
与大海一路之隔的太平路小学。
“咚咚滴咚，咚咚滴咚……”转角进入江苏路，一阵悠扬的钟声传来，这是学校的下课铃。前行百米，就是青岛市实验小学，学校门墙的黑色大理石铭牌上刻录着：总督府童子学堂旧址，始建于1901年。
校门左侧便有两家房产中介，其中一家院内摆放着的房源招牌，因日晒风吹已经严重褪色，一辆电动车百无聊赖地倚在墙边。
青岛市实验小学旁边的一家中介店铺。
刘姐带着记者从龙口路来到龙江路，老城的烟火气扑面而来。早餐店里摆放着昨夜的啤酒桶，菜店里的大姐戴着眼镜专注地盯着账本，饭店服务员正在卖力地拖着地板，店内传来“小礼物走一走”的直播音乐声。几家房产中介夹杂在理发店、烟酒店和文艺网红店之间。
“这是大学路片区总价最低的一套房——133万。”刘姐指着龙江路上的一处平房说道，由于里面还有租客，记者通过刘姐的手机软件看到，这是间只有27平方米的房子，卫生间还是与邻居共用的。
“这套房子放在几年前都是一百八九十万的，不过那个时候已经回不去了。”刘姐感慨道。
龙江路已成为远近闻名的网红打卡地。
二手房交易软件显示，除了这间房，大学路片区还有一套150万元的，其余都在170万元以上了。而这间133万元的27平方米小房，15天内有5次带看，其余房源带看量均为0。
“可以贷款的房子都在200万元以上。”一路走一路说，刘姐带记者走过网红街龙江路，穿过名人故居和历史建筑密布的黄县路，来到了宽阔的大学路。路口的转角，一个颇有设计感的小标牌介绍了大学路的渊源：大学路被称为“青岛第一路”，始建于德占青岛以后，当时沿青岛河铺设了一条现代马路，并在今黄县路路口建了一座石桥，使马路向北延伸，形成了今天大学路的总体格局。
路边的林里传来阵阵鸟鸣，一位小姐姐正在专注地设计墙绘，文艺而又富有冲击力的画面，为这条老街增添了不少网红气质。
大学路上，一位墙绘师正在专注地工作。
刘姐如数家珍地介绍起这条路上的一处套二房，报价278万元，面积60多平方米，单价不到4.5万元，是房东在五六年前为孩子上学购买的，如今完成了它的使命。
房子不同于其他落户房的苍老不堪，它建于1989年，在这片属于“新房子”，大一点的卧室同时承担起了客厅的功能，独立的次卧属于孩子，狭窄的过道墙上铺了面超大的黑板，挂满了英语单词、数字卡片，还有一行心灵鸡汤：“自处超然，处人蔼然，无事澄然，有事斩然……”
房价几天一个样吗？不
“有人问我是不是淡季买房会便宜一些？我说，在我眼中，学区房没有淡旺季。因为总有人有需求，水涨船高，早买早踏实。”刘姐说，从她入行一直到疫情之前的十几年间，自己每年都能成交20套左右的房子。
对此，刘姐的同行大罡深有同感。
2009年，30岁的大罡关掉了自己的一摊小生意，面前摆着两个选择：一个是汽车销售，一个是学区房中介。他选择了后者，“这是一个可以长期干下去的事儿，类似于‘价值投资’。”
彼时，二手房市场刚刚从2008年的沉寂中复苏。“我刚开始做的时候，市场就已经很火热了，自己连税费怎么回事儿还不知道。每天都有人打电话要求看房子，忙到不用想在店里坐着。”
作为一个新人，大罡入行3个月卖了3套房子，“不是我的能力有多高，而是当时的行情就很火爆，你只要勤快一点，什么人都能卖得了房。”
4月13日下午，大罡带记者来到东海一路上一处房源前。
“印象深刻的是2014年，我一个人一个月卖了4套房子，做了接近20万元的业绩。”大罡说，那时候，他凌晨3点多就要到房产交易中心去排号，过一个户差不多要花费“3整天的时间”，“火爆到第一个月我们卖完房子之后，第二个月、第三个月就全泡在交易中心了。”
“有一次，我带了一家6口一起去看房，两个孩子、两个大人、两个老人。”大罡回忆，那是一套五楼的上清路小学学区房，两个孩子在车里等着，先是两口子上去看，看个差不多再让两位老人上去看，“就看了一天房子，回头就定了这套。”
“老人上楼的时候，我印象特别深刻，大姨的腿不太好，当时是我一点点把她搀上去的。”大罡记得上楼时老人跟他说，“哎呀，他们年轻人能看上就行，为俩小孩上学要买套房，我们使使劲能上去，上去之后尽量少下来，咱在上边给他们做个饭就行。”
老人一番话，让大罡深有感触，“这家人条件并不差，即便这样的家庭，为了子女上个好学校，为了下一代有个好的出路，都在能力所及的范围内，选择一个尽量好的学区房。”
最近，温州一个“神奇的铁架子”走红了。这个铁架子公开标价270万元，只因拥有温州市实验中学2024年初中上学名额，而成为“学区房”。实际上，它既没有屋顶也没有房间，只有空荡荡的半截砖墙和几个破烂的铁架子。
走红网络的温州铁架子房。图片来源：中国新闻周刊
而在2020年，青岛的一套“茅草房”也曾火出圈。这套建于上世纪20年代的房子，只有12.35平方米，属于莱芜一路小学学区房。挂出仅三天，便以84万元的价格成交。如今登录二手房交易软件，依然能找到当时的成交信息。
记者查询发现，属于大学路小学学区的恒山路散盘，3月份成交了两套落户房，成交价格分别是135万元、136.8万元。而在此之前，2021年3月份类似房源的成交价格为215万元。
“2017年1月，我曾经连续三天成交了三套房子。”青岛市场最火爆的时候，也曾经让刘姐直呼“颠覆三观”。
“那是2018年的春天，那个时候市场在往上走，房价是几天一个样吗？不，是一天好几样！”刘姐说，“我们给房东打一个电话涨几万，打一个电话涨几万，吓得我们都不敢打电话了。没涨价的房东，已经是很厚道的了。”
“一套江苏路学区的落户房，只有12个平方米，房东出价200万元，当时也是这个学区里最便宜的一套。不幸的是，让我朋友看上了。”刘姐劝朋友别这个时候跟风买房，“但朋友手上正好有200万元左右的现金，他说自己就是想给孩子解决学位问题，买了也就踏实了，涨也好跌也好，不会后悔。”
于是，刘姐便帮朋友约房东谈一谈，结果谈来谈去，反而把价钱谈上去了。
“据房东说，当时已经有客户要买这套房子，要想买就得加两万！”见此情形，刘姐的朋友愣是花202万元买了那套房。后来孩子上学了，等房子不再限售之后，那位朋友又以175万元把房子卖了。
“幸亏出手了，放到现在也就是140万的行情。”刘姐挺佩服朋友的心态很好，“赔就赔了吧，反正孩子有学上了。但是我自己有遗憾啊，给朋友买贵了，房东坐地起价让我很生气。”
对那个坐地起价的阶段，刘姐至今有股愤愤不平之气，“涨两万都算少的，有的房子直接涨了50万，关键还真有人买。”
2018年3月，记者在市南中片路过一家中介，拍摄的房源招牌。
刘姐当时经常碰到这种场面：一套学区房不是一家在看，这个客户走了，那个客户进去，都是拿钱来的，“房子看好了，你说个价吧——架势在这摆着，让你心里发慌，生怕抢不上这套房子。”
一幕幕疯狂的场景，如今看起来，恍如隔世。
4月13日上午，记者先后随机走进大学路上的两家中介，店内都是两名员工值班。
一位中介人员介绍，刚过完年回来的2月份市场还是可以的，咨询量也很大，几乎天天带着客户在外面看房。到了3月份，明显感觉客户的热情直接就没了，降到了冰点。
“原来周六、周日从来不闲着，现在能有一到两个客户看房就不错了。但租房的客户还是一直有的，一些老客户的小房子住不开了，他们会把小房子租出去，再添一点钱租个大房子。”
另一家的中介人员坦承，他供职的这家店是专做学区房的，曾经有5家店铺，疫情这几年合并为3家。不少离职的同事纷纷转行，有的干脆回了老家。
好学校越来越多了
4月13日下午，大罡带记者来到东海一路，这边不少老楼已经加装了电梯。他带记者看了一套“颜值”颇高的学区房，1996年的96平方米套三房，挂牌价380万元，属于市南区实验小学学区，“市场最好的时候能卖450万元”。
东海一路属于市南区实验小学学区，多数房子可以兼顾上学和居住，不远处就是繁华的香港路。
“50平米的想换80平米的，100多平米的想要大平层，人都是向往改善的，国家也出台政策鼓励改善性需求。”大罡分析，在市场平淡的时候，改善的需求就会往后放，“比如今年2月份迎来‘小阳春’，因为大家都觉得市场会好起来，比较有信心，过完年后大家就着手办这个事儿。而到了3月份，市场观望气氛又浓重起来。”
另外有很重要的一方面，是大罡等中介从业者不得不接受的，那就是“好学校越来越多了，相关部门在不断地均衡教育资源”。
所有的父母都会想方设法为自己的孩子争取到最好的教育资源，能让自己的孩子上一个好的学校，必然导致学区房的供不应求。而当前，岛城不断优化均衡的教育资源，的确正在打破人们的择校观念。
2022年出台的《青岛市基础教育优质资源倍增三年行动计划》明确提出，推进学位充足供给、新校高位发展、初中强校提质、特色高中创建、优质资源扩容等十大行动，计划用3年的时间，实现基础教育优质资源倍增。
大罡承认，青岛现在基本没有条件很差的学校，一些名气不大的新学校硬件好，周边居住环境好；而比较有名的学校，往往校舍不够宽敞，周边居住环境杂乱，这都是买房人需要去平衡的问题。
2022年12月11日，青岛市教育局局长姜元韶向市民报告一年来青岛教育发展情况时表示，青岛不断创新办学机制，打造了大批家门口“好学校”。
在新校建设方面，实行优质学校“一长多校”办学模式，仅今年秋季学期就将新启用小学25所、初中（含九年一贯制学校）12所，更多孩子有机会在家门口接受优质教育。
对此，刘姐则认为，学位预警政策的实施也在一定程度上影响了人们对学区房的选择。
记者查询《市南区2023年户籍儿童入学指南》发现，目前市南中片和东一片区内，青岛莱芜一路小学、青岛德县路小学、青岛市南区实验小学、青岛镇江路小学四所小学均有落户年限限制。
入学指南中明确要求，2023年将在以上四所学校报名的户籍适龄入学儿童，入学落户时间限定在2021年8月1日前，安置办法与2022年相同。
“很多家长想不了这么远，没有提前做准备。”刘姐说，这就让部分人就转向了私立学校，或者没有学位预警的片区，“我最近有两个客户，很快都买到了浮山后片区的房子，300万元以内的套二或套三，均价两万七八。”
知乎上有个帖子，问江苏路、大学路学区房是否值得购买？
有人说，根本没必要，现在青岛四区教育资源正在日趋均衡，好老师越来越多，并分散在各个区，更何况优秀老师和优秀校长都实行轮岗制，所以小学初中在哪里上差别不大。
有人说，资金够了能买就买吧，教育资源总归还是在老城区，城市发展不可能做到均衡，至少目前是这样的。
有人现身说法，2023年元旦举全家之力购置了江苏路学区的房子，感觉压力不是一般的大，买完后想的是，孩子会不会融不进这个环境，会不会对孩子的压力太大？
但在大罡等房产人眼里，每个城市都有自己的“客厅”，青岛的“客厅”就是市南沿海一线，“客厅”里的东西是“卧室”或者“储藏室”里没有的，比如名校、自然环境和人文环境，“至少目前名校仍是稀缺品，不会是想上就上。”
可不管怎么说，在优质学校带动下，市南东片、李沧东片、浮山后片等一批新的教育高地正在迅速崛起，给学区房市场带来冲击已经是不争的事实。这种情况下，今后谁还会为了一个学区房而拼个你死我活呢？
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