下个月， 上海第五家山姆会员商店 （普陀真如店） 即将开业。
与前几家相比，这家店有不少特别之处：商店 整体位于地下空间 ，地上部分为 长达6公里绿廊公园 的中央区段，是 上海首个结合TOD及城市公园综合开发的山姆会员商店。
近年来，山姆会员商店凭借其差异化的商品力以及舒适的购物体验，深受消费者认可，所到之处人气满溢。
(相关资料图)
可以预见，这家山姆会员商店的开业将为原本是商业洼地的 真如板块 注入强动力，成为辐射上海西北向的吸客「巨擎」。
不过，体量约 5.7万㎡ 的山姆会员商店普陀真如店，还仅仅是总体量近 100万㎡ 的 「真如境」 的「冰山一角」。
作为中海商业在真如副中心扛鼎之作，未来还有中海商业首次亮相的最高产品线—— 上海环宇城MAX 、海心剧院、以及30万㎡超高写字楼集群、海堂公寓先后入市。
值得一提的是，综合体的住宅部分中海臻如府早已交付入住，成为其商业部分的有力消费客群。
我们认为，一直以来，上海虽然是全国人眼中的国际化大都市，但细究下来，整个城市的国际化程度的密度虽然高，但其分布并不均衡，真如板块在商业配套方面就发展相对缓慢。
此次，「排头兵」山姆会员商店的率先入市，明显为区域带来生活方式和消费体验的变革，这不由得让普陀人对预计年底开业的上海环宇城MAX充满无限想象。
*山姆商店会员效果图 | 图据项目方
初代城市副中心
真如终于迎来新加速
真如板块位于上海市普陀区，是沪宁发展轴带上的重点节点，距离虹桥枢纽25分钟车程，区域内的上海西站直接串联长三角一体化城市。
一直以来，依托区位和交通的优势，真如被称为 上海的「西北门户」 ，曾为上海城市建设作出过不可磨灭的贡献。
*真如在长三角区位意向图
因苏州河贯穿全境，建国初期普陀区是上海著名的工业区。
为了满足工业区以及市区的用电需求，原国家电力工业部于1957年在真如地区启动了西郊变电站的建设。
这个上海历史最悠久的中心城区大型变电站，在上世纪六七十年代承担了上海中心城区近一半的用电负荷。
1990年代，随着沪宁高速的开通，真如交通优势进一步凸显，区域内各类商品批发市场星罗棋布，包括知名的「铜川路水产市场」和「山华果品批发市场」，真如成为辐射华东乃至全国的 陆路口岸型现代物流枢纽 。
2001年，上海首次公布城市副中心规划，真如与徐家汇、花木、江湾—五角场一起被选为第一代副中心。
万事皆有两面。
真如作为曾经市级市政基础设施的主要承载区，在业态转型升级的大背景下，面临着包括高压线入地困难、「城中村」长期占据核心区大量土地等历史问题，相对于其他三个副中心，发展迟缓。
2018年，普陀区公布真如城市副中心新一轮规划，围绕「文化」、「生态」、「智慧」，破解发展瓶颈，完成了规划优化调整。
在新一轮规划中，真如副中心形成 「一廊一环、纵横双轴、一核两心」 的空间结构。
*真如城市副中心新一轮规划效果图 | 图据项目方
*「一廊」为沿高压架空线形成的真如生态绿廊，「一环」为依托现状水系形成的滨河游憩水环，「纵横双轴」即曹杨路商业轴线与铜川路文化轴线，「一核两心」即曹杨路与铜川路交汇点的综合功能主核心和围绕岚皋路铜川路的商业文创功能节点、围绕上海西站综合交通枢纽的站城一体化节点。
此外，真如副中心还将崛起一座3.12平方公里的 「海纳小镇」 ，是 全市首批8个上海城市数字化转型市级示范区 。
海纳小镇将依托「沿沪宁产业创新带」，与杭州「云栖小镇」、无锡「雪浪小镇」联动发展，助力真如城市副中心打造成面向长三角的会客厅。
*真如城市副中心新一轮规划效果图 | 图据项目方
真如副中心核心区域发生了翻天覆地的变化，而生活在周边的居民也真正感受到规划落地，则是在中海、中环等央企和国企进驻之后。
2020年，中海竞得位于真如核心位置的红旗村改造项目商业用地。同年，总体量近100万㎡的 「真如境」 规划公布。
2021年，开心麻花、山姆会员商店签约；首栋超高写字楼封顶。
2022年，山姆会员商店进场。
2022年3月，230米高的真如境最高塔楼——中海中心A座封顶；5月，山姆会员商店开业；年底，上海环宇城MAX开业。
从拿地到山姆会员商店开业仅3年半不到，作为第一批被选为上海副中心的真如板块终于迈入加速度，这不仅是工作和生活在附近的人们的由衷之言，也是全普陀人的翘首以待。
商业生活配套欠缺的真如凭借后发优势，赶上了新时代背景下上海对于城市副中心的新探索，即以人本价值为核心，更注重人与城市的互动。
在真如境的规划中，中海尤为重视公共空间的建造， 让「人」成为空间最根本的把控尺度 ，力求使其成为宜业宜居、宜乐宜游、活力人文、生态包容之地。
*真如境规划效果图 | 图据项目方
八大主题空间、五大主力店
属地历史传承与创新的杂糅
中海真如境城市综合体总建筑面积近万方，位于真如城市副中心的核心区，也属于「海纳小镇」核心，是上海中心城区 规模最大 的整体开发城市更新项目。
项目包含 「地铁、商业、办公、公园、公寓、剧院、住宅」 七大业态，包括建面 32.3万㎡商业综合体 （上海环宇城MAX+海心剧院+山姆会员店） 、建面 30万㎡的商办写字楼 （中海中心等6座甲级写字楼） 、1600套住宅 （中海臻如府） 、500余户长租公寓 （海堂公寓） 以及横跨约6公里城市绿廊公园 （真如绿廊） 。
值得一提的是，真如绿廊就建造在原本满是高压架空线的地块上，是连通苏州河、内环地区与外环绿带生态间隔带的重要生态纽带，将成 沪中心城区最大生态绿地 。
*真如境规划效果图 | 图据项目方
显然，这是普陀区联合中海一起打造的一个多面立体的微缩城市，期冀以立体式多元化的生活场景为区域构建未来生活方式。
上海环宇城MAX作为微缩城市中的商业主要承载，无论从外部禀赋优势还是内部商业创新力来看，都将是一座可辐射上海西北向，提升真如区域界面生活方式的标杆级项目。
1、外部禀赋优势：城市副中心核心区位+供需错配的商圈结构
从 区位 来看，上海环宇城MAX坐标真如立体交通核心位置。
在地下交通层面，项目位于11号线、14号线真如站地铁上盖，且7号线、15号线 （在建） 、20号线 （规划） 在此区域交汇；
在地面交通层面，项目东西向分别与城市主干道真华路、曹杨路相连，与内环、中环近距离衔接。
此外，项目周边1KM范围内还设有20余个公交车站。
其中，11号线是全国首条跨省地铁线，向西延伸到江苏省昆山市花桥站，东侧横穿上海市区至上海迪士尼乐园站，日均客流量达82万人次，位于上海第5位，高峰期断面客流量则以5.84万人次居于首位。14号线自西向东贯穿上海城区市中心，途经嘉定区、普陀区、静安区、黄浦区和浦东新区五大区，是上海市区地铁中的骨干线路，也是上海最后一条大规模地纵穿城市的地铁线路。
从 商业空间分布 来看，区域内人口密度大但商业密度较低。
在住宅客群层面，项目1KM范围内聚集一批次新房和成熟居民区包括中海臻如府、品尊国际公寓、高尚领域等，住宅均价12万以上，优质人口基数较大，以新中产家庭为主，具备一定的消费力，对高品质近距离消费有殷切需求。
在商务客群层面，根据真如副中心规划，真如核心区将建成超过15栋，总体量超150万平方米的写字楼集群 （包括项目自带的中海中心） ，将同时容纳10万人以上共同办公。
目前，项目周边写字楼已入驻优质客户包括华东电力设计院、大都会人寿、顺丰医药、三井塑料、家乐福、罗姆半导体等。
此外，前期调研数据显示，项目周边1.5km常住消费客群约25万人，3km高依赖度活跃消费群超90万人，5km核心商圈常住人口约230万人，消费潜力极大。
值得关注的是，项目所在真如商圈还未成熟，1KM范围内LOVE@大都会还未完全开业、绿地缤纷城和弘基时尚生活中心等项目体量较小，并未能覆盖区域内中产人群的需求。
* 上海环宇城MAX区位图
显然，真如商圈亟需一个重量级购物中心入驻，带动商圈整体升级的同时，也能够通过强大的商业带动效应，辐射沪西北，这亦是上海环宇城MAX肩负的使命。
2、内部商业创新力：为真如注入新的商业理念
基于上世纪中末期真如在上海城市建设中的定位，很多人对真如还怀有刻板的印象。
其实，真如是一个有着悠久历史文化的古镇，早在公元五、六世纪就有了人类活动的足迹——这里曾经沟浜纵横，水运便捷，是典型的「江南水乡」。
元代以前，真如被称为「桃溪」，源于境内一条桃浦河沿岸多植桃树；元代后，现为上海四大名寺之一的真如寺带动了境内大规模开发和发展，真如很快发展成为一个「编氓鳞比，商贾穈聚」的商贸重镇，并改名「真如」。
在千年历史沿革中，真如的文化内涵也在不断的融合发展，形成自己独特的特征，包括以真如古寺、真如古镇为代表的 禅意文化 ；以真如羊肉和曾经的铜川路水产为代表的 美食文化 ；以桃浦河、大场浦和真如港为代表的 生态文化 等。
丰富的文化资源赋予中海环宇城MAX灵感，尽管真如商圈现在缺乏能与现代生活方式对接的商业，但中海环宇城MAX要做的显然不仅仅只是填补商业空白，而是在此基础上，将真如区域历史人文与自然生态的价值内涵提炼，通过现代手法创新演绎，为真如带来耳目一新的新配置、新场景、新业态和新产品。
上海环宇城MAX综合体包括购物中心——上海环宇城MAX和两座地标型甲级写字楼。其中，上海环宇城MAX建设为地上5层，地下2层的大型商业中心。
在 建筑设计 层面，项目集结顶尖设计事务所SOM （上海金茂大厦设计者） 、CRTKL （被誉为全球顶级商业建筑设计公司） 及ECE （欧洲最大的商业地产开发商与运营商之一） 海外团队，紧扣文化、生态、智慧和新型城市复合中心等关键词，以建筑美学理念匠心雕琢，重塑真如天际线，为普陀留下令人惊艳的印记。
* 上海环宇城MAX效果图 | 图据项目方
在 场景打造 层面：项目传承当地历史文脉，结合周边滨水绿洲的自然生态，以现代的手法，将历史文化融入到商业综合体的场景设计中，塑造出真如夕照、铜川渔乐、天空市集、时尚长廊、银杏听风等主题场景。
具体来看，项目在L1层设置滨水商业区，与环绕项目一周的真如港河相交融，营造水景环绕的 「都市岛屿」 ；
* 上海环宇城MAX效果图 | 图据项目方
在L5层超2000㎡天空露台上规划 「天空市集」 ，依托绿植景观、灯光氛围，打造集野趣、自然与艺术于一体的天空绿洲；
位于内部的银杏广场，将成为集文化、休闲为一体的生活中心，致敬北侧真如港河畔五百年银杏古树；
* 上海环宇城MAX效果图 | 图据项目方
在西中庭设置巨幕光电玻璃打造 「巨幕主场」 ，并设立互动屏，利用体感交互装置增强科技感和趣味性。
* 上海环宇城MAX效果图 | 图据项目方
在 业态规划 层面：项目定位 「全域生活新中心」 ，围绕以下五个方面，释放真如商业活力。
1）上海新中心品牌首发地·亚洲新锐设计孵化平台： 挖掘首进首发品牌，同时关注品牌创新性，打造定制店、主题店、概念店、新形象店等。
2）新文化·泛娱乐聚合域： 以海心剧院为核心，引入剧院、书店、脱口秀、展览等一系列内容文化产品，打造情景化综合体超级IP。
3）五洲四洋·百味珍馐： 甄选米其林/黑珍珠上榜餐厅、特色餐厅，满足商务宴请、家庭聚餐、朋友小聚等不同客群消费需求。
4）运动社交引力场·年轻力MAX中心： 通过引进运动社交体验店以及新锐国潮品牌，契合年轻一代消费者的需求。
5）城市记忆·人文名片： 在B2打造近3000㎡空间体验中心「铜川渔乐」，通过极具标识性与传播性的主题风格吸引特色餐饮租户，再现铜川路水产市场的历史记忆。
在 主力店 层面，项目将引入 「国际潮流时尚+游乐体验+高端影院+最美书店+轻奢健身」 等业态头部品牌，提升区域城市界面。
目前，已确认的主力店有 山姆会员商店 、 海心剧院 （开心麻花） 、 博悦汇影城 、高端健身品牌 PANATTA FITNESS 和知名儿童次主力店。
很明显，这是一组强消费目的性的品牌组合，精准触达高粘度、高消费的中高产客群。
尤其是山姆会员商店和开心麻花， 两者均为普陀首进品牌 ，且客群辐射能力极强，堪称「客流发动机」，对选址具有挑剔独到的眼光，侧面亦印证品牌对真如潜在消费力和客流量的认可。
与此同时，中海环宇城MAX亦没有辜负品牌的信任，联合品牌打造了独特的 主力店体验空间 。
其中，山姆会员商店在B2的经营区与上海环宇城MAX的B2和地铁站相连，构建起 「TOD+公园+商业」 的多层次体系，为消费者提供绿色生态活动场所。
* 上海环宇城MAX效果图 | 图据项目方
海心剧院 （开心麻花） 是一座可容纳千人观剧的通用型多功能剧场，在继承真如「梨园浜」传统文脉的基础上，开拓沉浸式演艺空间、展览空间、主题餐饮、开放式户外剧场等复合功能，是面向上海乃至辐射长三角地区的全新文化地标。
这也是开心麻花首度在上海拥有独立整栋大剧场，更是其上海总部的所在地。
*海心剧院-清水混凝土千座剧场 | 图据项目方
可以说，上海环宇城MAX对真如，甚至对整个普陀区而言，都是一个「王炸级」产品，他的意义不仅仅在于对区域消费力的提振，更是对真如历史文化价值的唤醒、重塑与创新。
中海环宇商业最高产品线——
首个「环宇城MAX」择定上海
「环宇城MAX」是中海环宇商业的首个MAX旗舰产品。
「环宇」二字出自老子《道德经》中，「道深沉矣，似海，高大矣，似山；遍布环宇矣，而无处不在」，寓意环宇城 「海纳百川，无限可能」 ：
一方面强调其品牌及业态整合优势资源可海纳百川；另一方面强调消费者感受的丰富性和愉悦性可有无限可能。
中海环宇商业在上海的项目不多，2018年开业的上海环宇荟是小体量商业中的精品。
时隔5年，中海环宇商业以其最高产品线「环宇城MAX」献礼上海，无疑是中海环宇商业厚积薄发之作。
对于上海而言 ，这是一座城市副中心绿洲板块内，建筑面积高达30万方的大型城市综合体。
对于普陀而言 ，这是一座以全新配置、全新场景、全新品牌组合为真如城市副中心带来全新人文娱乐消费新地标。
对于中海而言 ，代表中海在商业地产领域内最高水准的「环宇城MAX」，是一个聚集诸多看点和充满太多可能性的「明星作品」；而其背后集结的是中海环宇商业「TOP级」资源整合能力，带给消费者的是「MAX」的体验感。
准确消息是，上海环宇城MAX预计在今年底正式开业。
综合来看，依托后发优势的城市副中心区位，以及中海对真如的深度理解，加上央企背书，我们有理由相信上海环宇城MAX或将是一个可以「开启普陀商业新篇章」的新商业项目。
*上海环宇城MAX效果图 | 图据项目方
最后，我们再聊聊中海。
中海进入上海已有三十载。这三十年正是上海启动大规模旧改，探索城市有机更新的三十年。
1992年，中海在上海「斜三基地」拉开旧城改造序幕；2年后，海华花园第一期正式交付，这是中国第一个城市旧改项目。
2002年，中海拿下黄浦江畔的瀛台地块。
工业时期的耐火材料厂化身为滨江住宅中海瀛台，中海以领先时代的眼光，为上海滨江慢生活添上了关于人居的重要注脚。
2005年初，中海成为首个进入上海火车站北广场区域的开发商，中海万锦城是其为缝合城市裂缝所做的努力。
2018年，中海竞得上海中心城区最大的「城中村」改造项目，中海真如境作为真如发展历程中重要里程碑，传承真如在地文化的同时，以国际化视野打造未来生活场景。
之后，无论是松江的中海阅麓山、脱胎于杨浦工人新村的中海海上和集，还是建国东路69-70街坊历史风貌保护与城市更新项目，我们可以看到，在上海城市更新的每个阶段中，中海都积极参与并留下浓墨重彩的一笔。
在中海一代代的城市更新作品中，我们也看到了央企优等生的「自我更迭」，从改善人居环境到城市共建，再到在地文化的传承与创新，中海在城市更新命题上的持续探索，交出了一份还不错的「中海答卷」。
疫后时代的不确定性还将继续，全行业的信心需要更多坚定的好消息不断提振。
我们也真切希望资源与实力都不俗的优等生们能够以长期主义理念躬身前行，努力做好行业的定海神针。
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